viernes, 6 de febrero de 2026
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12 de enero de 2026
Expansion.com
El precio de la vivienda subirá al menos un 7% y el del alquiler un 7,5%
Tras un año de un crecimiento muy intenso, los analistas apuestan por una cierta continuidad en la tendencia alcista, impulsada por las tensiones entre oferta y demanda, aunque a ritmos algo más suaves
Si 2025 ha sido el año de la gran ebullición en el mercado de la vivienda, 2026 será el año, aun con cifras muy positivas, de la moderación de esta fase de crecimiento, especialmente en la compraventa. ¿La razón? Existe un gran déficit de vivienda en el mercado inmobiliario, que se seguirá intensificando tanto en el ejercicio actual como en los siguientes y seguirá tensando los precios; pero, al mismo tiempo, este incremento está desbordando la capacidad de los salarios, lo que, sin un mayor apoyo por parte del Banco Central Europeo en forma de rebajas de tipos de interés, expulsa a buena parte de la demanda hacia el mercado del alquiler. Todo ello llevará al casi estancamiento de las transacciones después de un año récord en este sentido, mientras que los precios del arrendamiento siguen subiendo con fuerza, aunque con algo menos de intensidad que en los años previos.
De acuerdo con el consenso de analistas reunido por EXPANSIÓN, con más de una veintena de profesionales del sector, se prevé que las compraventas se moderen significativamente en seco, después de varios años de auge. En concreto, el próximo año se formalizarán cerca de 741.000 operaciones, apenas un 3,1% más de las 719.000 que se esperan para este año. Sin embargo, en este aspecto se notará un cambio de patrón muy significativo: si hace unos años el grueso de las compras se concentraba en los polos de creación de empleo y las zonas más turísticas, con una elevada demanda extranjera tanto residencial como para inversión, ahora cada vez crecen con más fuerza otras zonas que se habían quedado rezagadas, como el tercio norte peninsular o la España de interior, favorecidas por los jubilados y teletrabajadores en busca de un clima más suave, espacios más amplios y mejores calidades a precios más asequibles.
Sin embargo, esto no impedirá que los precios sigan subiendo, a pesar de encontrar una fuerte resistencia en el poder adquisitivo de los salarios, después de cinco años en los que la vivienda ha subido el triple que los sueldos. "La vivienda seguirá tensionada en 2026 debido a su regulación, la falta de oferta y la volatilidad emocional", explica Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, que aclara que "los precios no solo responden a oferta y demanda: también a emociones, expectativas colectivas", como pueden ser "el anclaje [de las expectativas de precios], el miedo a quedarse fuera del mercado o la imitación social, que incrementan la ansiedad de acceso y aceleran las operaciones", incluso cuando algunos indicadores podrían apuntar a un punto de inflexión en los precios.
Además, la oferta está reaccionando, pero muy lentamente, debido al exceso de carga regulatoria que pesa sobre el sector de la construcción, la falta de suelo disponible, la debilidad del tejido empresarial, la falta de mano de obra y la incertidumbre para los inversores en torno a distintas modalidades, especialmente en la construcción para alquiler. Todo ello explica que "la producción de nuevas promociones siga claramente por debajo de lo necesario, por lo que prácticamente todo lo que sale al mercado encuentra comprador, incluso a precios cada vez más altos", explica Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae.
Sin embargo, esto no significa que esfuerzos del sector constructor se dirijan a todo tipo de público. "Las nuevas promociones se dirigirán principalmente a dos grandes segmentos: vivienda en propiedad en ubicaciones con demanda probada, donde el promotor busca minimizar riesgos en un entorno de márgenes más ajustados; y, sobre todo en zonas turísticas de costa, vivienda prime pensada para segunda residencia", añade. "Aunque las nuevas promociones se venden a buen ritmo, cada vez hay más demanda insolvente entre los compradores potenciales", por lo que buena parte del sector pivota hacia las zonas turísticas.
Por ello, la oferta será insuficiente como para equilibrar el mercado, que ya acumula un déficit de cerca de 700.000 viviendas, lo que hará que los precios sigan subiendo a un ritmo del entorno del 7% anual este año. Y los precios del alquiler subirán todavía con más intensidad, en torno a un 7,5%, debido a la falta de atractivo de las promociones de viviendas asequibles y de las orientadas al arrendamiento para los inversores, lo que deja cada menos oferta para las rentas medias en las grandes ciudades y aboca a quienes no disponen de suficiente ahorro para la entrada al mercado del alquiler. Con ello, "el alquiler se consolida como vía dominante de acceso a la vivienda", explica Juan Pablo Vera, CEO de Testa Homes.
Vera añade que "2026 se perfila como un año de inflexión en el mercado residencial" y que el alquiler será uno de los grandes protagonistas para dar respuesta a la demanda, junto con la profesionalización y la rehabilitación. "Mientras que la profesionalización surge como condición para la estabilidad futura" del mercado, "la rehabilitación se convierte en la estrategia más eficaz para ampliar oferta habitacional de manera sostenible, ante las limitaciones de suelo y plazos de la obra nueva", indica. Además, la rehabilitación brilla con luz propia en un contexto en el que falta suelo disponible, músculo en el sector de la construcción e incentivos a las promotoras de cara al 'build to rent'.
"La vivienda alcanzará un nuevo máximo histórico"
"El precio de la vivienda de segunda mano alcanzará un nuevo máximo histórico a nivel nacional durante el primer semestre. La escasez de oferta a precios competitivos provocará que cada vez sea más difícil encontrar la vivienda ideal, lo que llevará a muchos potenciales compradores a aplazar su decisión de compra. Aún así, la de 2026 será una temporada de dinamismo en la adquisición de vivienda, mientras que los mayores repuntes del alquiler se concentran en aquellas zonas donde la demanda es menor y aún queda recorrido al alza. La solución para frenar la crisis habitacional exige un pacto de Estado, un compromiso político sólido y a largo plazo, con vistas a los próximos 30 años".
"Este año se superarán las 700.000 transacciones"
"En 2026 prevemos que el mercado residencial en venta mantenga un elevado nivel de actividad, con aumentos tanto en el volumen de operaciones como en los precios, superando las 700.000 transacciones a lo largo del año. Resulta esencial incrementar el parque inmobiliario para atender la pujante demanda, movilizando vivienda existente y agilizando la tramitación urbanística, junto con planes de colaboración público-privados de alquiler asequible a largo plazo que ofrezcan certeza para la inversión requerida. Este año, España deberá fomentar la rehabilitación para impulsar una profunda renovación de su parque inmobiliario para cumplir con los objetivos de eficiencia energética que marca la normativa europea".
"Los tipos de interés se mantendrán en torno al 2%"
"Se prevé que los tipos de interés de referencia se mantengan estables en torno al 2%. En este escenario, la demanda residencial se sostendría cercana al actual volumen, apoyada en la creación de hogares, la resistencia del empleo, la normalización de la tasa de ahorro media y las expectativas de crecimiento moderado de la economía. Aunque la construcción de vivienda se ha ido dinamizando durante 2025, la escasez de oferta persistiría, limitada por la falta de suelo disponible y el ritmo de la construcción, manteniendo el tensionamiento de los precios. Nos hallamos en un momento clave de construcción del futuro de las ciudades en el que cobran vital importancia la planificación urbanística y un entorno de estabilidad".
"Los precios de compra subirán un 9% este año"
"Los precios de compra seguirán subiendo con fuerza, a un ritmo del 9%, por la falta de oferta. Hacen falta soluciones como la creación de una entidad supramunicipal para la concesión de nuevas licencias de construcción en un plazo máximo de tres meses, agilizar la conversión de terreno agrícola en residencial o ampliar las hipotecas al 100% del precio de la vivienda tras el fracaso de las puestas en marcha por el Gobierno. En el mercado del alquiler, son necesarias medidas como la eliminación de los controles de precios, acelerar los desahucios, incluyendo a los colectivos más vulnerables o poner en marcha un seguro de impagos gratuito para los propietarios con cargo a la Administración. En definitiva, mejorar la seguridad al propietario".
"Los altos precios frenarán las compraventas"
"El desequilibrio cada vez más acusado entre propietarios e inquilinos sigue provocando que desparezcan miles de viviendas del mercado, que pasan a engrosar los datos de casas vendidas, y ha generado que el actual problema ya no sean solo los precios sino la imposibilidad de alquilar. Los números de compraventas de viviendas se sitúan en máximos, superando largamente las 700.000 unidades vendidas, aunque en los últimos meses de este año se está produciendo un proceso de desaceleración, posiblemente provocado por los altos precios alcanzados y la importante reducción de viviendas disponibles en el mercado. Parece complicado que en los próximos trimestres se mantengan estas tasas de crecimiento".
"Continúa la tendencia alcista, pero más sostenida"
"El mercado residencial español mostró un notable dinamismo en 2025, impulsado por el crecimiento económico, la mejora en las condiciones de financiación y el desajuste estructural entre oferta y demanda. Para 2026, se prevé una evolución algo más sostenida, tanto en transacciones como en precios, apoyada en estos sólidos fundamentales. El contexto alcista seguirá favoreciendo el interés por estrategias de transformación de producto de inversión en alquiler a venta por unidades. Uno de los grandes desafíos es conseguir el producto asequible que la demanda necesita y que suscita el interés inversor, cada vez más atraído por otras soluciones habitacionales alternativas, como las residencias de estudiantes o el flex living".
"Las subidas del alquiler continuarán"
"La bajada de los tipos de interés ha dejado de compensar el rápido aumento del precio de la vivienda y, por tanto, la demanda está alcanzando su máximo, lo que moderará el crecimiento de los precios y estancará el número de transacciones de compraventa en 2026. En el mercado del alquiler, el mayor problema no es el precio sino la falta de oferta para los que querrían ser nuevos inquilinos, lo que expulsará del mercado a los estratos socioeconómicos más bajos. Hay que evitar políticas que recalienten el mercado y generar confianza en los propietarios de vivienda".
"El Plan Europeo de Vivienda será crucial"
"Casi todos los países europeos llevan años produciendo la mitad de la vivienda que necesitan y, como reconoce la Comisión, las ayudas públicas no son suficientes. El Plan Europeo de Vivienda Asequible es crucial para salir de esta encrucijada y desarrollar la vivienda asequible necesaria. Pero estas ayudas deben ir unidas a seguridad jurídica, agilidad administrativa y regulación que impulse la oferta, no que la limite. El inmobiliario es clave para ganar competitividad frente a EEUU o China, porque sin él no habrá tecnología ni innovación, no atraeremos talento".