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27 de junio de 2011

Cinco Días

"El 75% de las ventas de casas se frustra por falta de crédito"

Contrario al intrusismo en su profesión, culpa a la falta de crédito de la escasez de ventas y prevé que el mercado tarde en digerir la crisis tres o cuatro años más.

Fueron los grandes beneficiados y los grandes perjudicados del boom inmobiliario y el posterior estallido de la burbuja. En 2000 se promulgó la liberalización de la actividad de los agentes de la propiedad inmobiliaria (APIS) pensando que eso abarataría el precio de la vivienda, y no hace falta recordar qué ocurrió a partir de esa fecha. Por ello, aboga por una regulación eficaz de esta profesión y defiende el asesoramiento e intermediación que realizan.

¿Cuál es la situación del mercado en la actualidad?

A finales del año pasado vimos un repunte en las ventas que nos ilusionó muchísimo, pero que fue un bluf, algo que estaba exclusivamente condicionado por la desaparición de buena parte de los incentivos fiscales a la compra. Posteriormente ha vuelto a caer. Creemos que lo que sí que puede que haya tocado suelo es la caída de precios, no la crisis ni la inversión en vivienda, que aún tardará en recuperarse, pero sí los precios. Ya hay cada vez más gente que contacta con un agente de la propiedad inmobiliaria y le dice que no va a bajar más el precio de la casa que vende. Prefiere esperar que vender más barato. Se trata de gente que no lo necesita y prefieren alquilar el inmueble. Ese es un porcentaje de clientes cada vez más numeroso.

¿No tiene la percepción de que los propietarios suelen elevar artificialmente los primeros precios de oferta, conscientes de que tendrán que ajustarlos después?

Eso ocurría más antes, por supuesto en tiempos de bonanza y en los primeros años de la crisis. Ahora se produce menos, sobre todo si el propietario necesita vender. De cualquier forma, este es un mercado singular, en el que parece que el primer precio nunca es real. Y, sin embargo, a nadie se le ocurre plantear al carnicero que dice que la ternera es a 20 euros al kilo: "Yo se la compro a 18 euros".

¿Qué es más numeroso, el colectivo de propietarios a quienes les urge vender o el de demandantes que precisan comprar cuanto antes?

Cada vez hay más gente que le urge comprar, porque todos los días hay divorcios, matrimonios, emancipaciones de los hijos. Movilidad en el mercado de segunda mano hay muchísima, pero el problema es la financiación.

¿Qué porcentaje de operaciones no culmina a la primera por falta de crédito?

Muchísimas, casi un 75%. Principalmente ponen en cuestión la solvencia del comprador y suelen ser clientes que acuden a solicitar el préstamo con dos nóminas. Curiosamente, se trata de perfiles económicos a quienes antes de la crisis se les concedía la hipoteca sin mayor problema.

¿Y no acuden los compradores con mayor ahorro previo que antes?

No, la gente sigue acudiendo a comprar casa con la ilusión de que le acabarán dando el crédito.

Sin embargo, cuando se trata de adquirir una casa que pertenece a un banco, la entidad no suele poner ninguna traba a la financiación.

Ahí son todo facilidades. El banco es mucho más flexible y cree prioritario vender los inmuebles que tiene en cartera que dar préstamos para otras casas.

Al ritmo de ventas que detectan ahora, ¿cuánto tardará en absorberse el stock y superarse la crisis?

Es complicado. Volver a los precios de antes de la crisis va a ser difícil en muchos casos. Hablo de casas en zonas como la Castellana de Madrid. El piso que valía hace tres años un millón de euros va a costar que vuelva al millón de euros cuatro, cinco o seis años. Reabsorber todo el excedente hasta cuatro años.

Y en esta coyuntura, ¿cuánto se tarda de media en vender una casa?

Pues hemos pasado en época de bonanza de tardar seis, siete u ocho meses en vender una vivienda a ahora uno, dos o dos años y pico. El margen se ha duplicado, como mínimo.

"La dación en pago es un clamor popular"
Regular el sector. Se trata de la demanda más repetida por el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, entidad que preside Jaime Cabrero. "Por supuesto, que un particular puede vender su vivienda, pero quien no lo sea, quien realice labores de intermediario, tiene que estar regulado". Cabrero defiende que adquirir una casa es la mayor inversión que realizan las familias, por lo que deben estar protegidos, "no a merced de cualquier mercenario que solo con un móvil puede operar".

Reclama en este sentido que el próximo Gobierno que resulte de las elecciones generales aprenda del modelo catalán, donde se ha regulado y se ha establecido quién puede ser un agente de la propiedad y quién no.

Otra de las reformas que demanda del futuro Ejecutivo es que actúe sobre el mercado del alquiler para que el arrendamiento sea una alternativa eficaz a la compra de una vivienda. "Yo retocaría aún más los procesos de desahucio. No puede ser que una persona que alquila un piso pueda estar más de un año sin cobrar la renta. El recibo impagado debería adoptar el carácter de documento jurídico", añade Cabrero.

Y en cuanto a uno de los asuntos sobre los que más se ha escrito en los últimos meses, la dación en pago o entrega de la casa para saldar la deuda hipotecaria, el presidente de los APIS se declara un firme defensor de esta figura, que se ha convertido ya "en clamor popular". "No entiendo por qué su implantación tiene que encarecer la hipoteca. En cualquier caso, creo que debemos ser capaces de encontrar fórmulas intermedias que eviten situaciones dramáticas como es perder la casa y tener que seguir pagando el préstamo cuando no se cuenta con recursos para ello", añade. Espera que la subcomisión creada en el Congreso para debatir este asunto les llame para conocer su opinión.

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