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24 de febrero de 2011

Cinco Días

Hipotecas más baratas a pagar en, al menos, 22 años

El importe medio de estos créditos ha caído un 24% desde 2007.

Contar a estas alturas de la crisis inmobiliaria que el año 2010 se cerró con un 7% menos de hipotecas sobre viviendas puede parecer una obviedad, ya que a menos ventas, menos créditos. Pero los préstamos que continúan suscribiéndose en la actualidad, ¿Cómo son? ¿En qué se parecen a los que se firmaban antes del estallido de la burbuja? Básicamente, se contratan por un importe bastante inferior (de promedio un 24% más bajos), más baratos, ya que el tipo de interés se ha reducido un 26% en los últimos tres ejercicios; y por un plazo de amortización menor, 22 años de media frente a los 26 que se alcanzaron en 2007.

Las razones de por qué se han producido estos cambios hay que buscarlas en las consecuencias del pasado boom. Los elevados precios alcanzados por los pisos, unido al repunte de los tipos de interés que comenzó a producirse a finales de 2005, obligaron a muchos propietarios a contratar sus hipotecas de manera más prudente que en el pasado.

De hecho, si se comparan las series históricas de los tipos de interés medios aplicados a esta clase de créditos con los importes contratados se observa cómo hasta 2007 la cuantía media de las hipotecas sobre toda clase de fincas no dejó de crecer, al igual que lo hicieron los plazos medios de amortización, que llegaron a su nivel más alto con los citados 26 años. Alargar los plazos de pago era entonces la única manera de sobrellevar el encarecimiento de los intereses aplicados por las entidades financieras y de los repuntes que protagonizaban entonces los inmuebles, superiores al 10% anual.

Si en 2005 una hipoteca se gravaba con un tipo medio del 3,4%, en 2008 se llegó a niveles superiores al 5%, lo cual se tradujo en que la cuota mensual se incrementara en más de un 30%.

Hacia el quinto año en negativo

Entonces estalló la crisis económica y financiera mundial y los tipos se desplomaron de nuevo a niveles mínimos. En paralelo, bancos y cajas, acogotados por los riesgos inmobiliarios en los que incurrieron, endurecieron las condiciones de acceso a la financiación ante el cierre del mercado interbancario. Resultado inducido por todo ello: menos hipotecas, por menor cuantía y a pagar en menos años. El objetivo de la banca es ahora minimizar el riesgo en este sector. El de las familias y empresas, también, dado lo que llovido.

¿Qué ocurrirá este año? Nadie se atreve a predecir una cifra de ventas ni de producción de viviendas nuevas, pero sí que no será mejor que 2010. "Nada hace pensar que se cree empleo, no hay nuevos estímulos a la demanda inmobiliaria tras la retirada de la deducción por compra para las rentas superiores a 24.000 euros, por lo que salvo que se produzca un severo ajuste de precios, no es previsible que se compren más viviendas que en 2010", sostiene un consultor. Para el mercado hipotecario, por tanto, será el quinto año en negativo.

Distintas maneras de medir el stock sin vender
El excedente de viviendas vacías en España supera los 2,3 millones de pisos, cifra muy superior a los alrededor de 675.000 inmuebles que calcula el sector, según asegura el arquitecto y economista Ricardo Vergés.

Según señala en una información publicada en el último número del Observatorio Inmobiliario y de la Construcción, esta bolsa de pisos ha hecho que la deuda contraída por el sector inmobiliario con sus acreedores ronde ya los 450.000 millones de euros a los que habría que sumar otros 50 millones de euros diarios en intereses. Este experto aclara que el stock comercial es un indicador "incompleto", al que hay que añadir aquel en fase de producción y con valor de garantía. Así, el conjunto de ambos excedentes en España a mitad de 2010, representaba unos 2,32 millones de viviendas, según Vergés.

En otras palabras, esta cifra sería igual a la diferencia entre la acumulación de visados de viviendas (4,77 millones) desde abril 2002 y la suma de los registros de compraventas más la autopromoción (2,45 millones en total) desde enero 2004. Se trata de una forma diferente de medir el stock de casas sin vender ni alquilar, puesto que además de tomar periodos temporales diferentes, da por hecho que la cifra de visados equivale a la de casas iniciadas, cuando el sector sostiene que hubo años durante el boom en los que se solicitaron más visados de los que realmente se llevaron después a la práctica para, por ejemplo, esquivar los cambios del Código Técnico de Edificación.


Las claves
Préstamos: en 2010 se suscribieron 605.172 hipotecas sobre casas, un 7% menos que un año antes y la mitad que en 2007.

Interés: el tipo medio al que se contrataron los créditos el año pasado fue del 3,87% (en 2008, el 5,29%).

Entidades: las cajas concedieron el 51,2% de los préstamos.

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