En los las dos últimas décadas la economía española ha sufrido un fuerte encarecimiento de los precios de los inmuebles como consecuencia de un aumento de la demanda que no ha podido ser cubierto adecuadamente por la oferta de nuevas viviendas. En esta restricción de la oferta uno de los factores condicionantes ha sido, sin duda, la escasez de suelo urbanizable que está condicionada por un mercado poco liberalizado y sujeto a una legislación obsoleta que no es capaz de reaccionar adecuadamente ante las variaciones de la demanda.
El suelo es un factor clave en el desarrollo de la actividad económica y su escasez ha generado un grave problema estructural en España, afectando a variables tan importantes como la competitividad (vía precios) y el empleo (mediante la movilidad del factor trabajo).
El principal problema de esta escasez del suelo radica en la legislación vigente, que otorga a las administraciones públicas el control global de los usos del mismo a través de unos planes de urbanismo cuyos procesos de tramitación no son lo suficientemente flexibles como para incorporar cambios inmediatos y facilitar una cantidad de suelo suficiente como para ajustar los mercados de oferta y demanda.
Adicionalmente, esta escasez de suelo provoca otra serie de problemas que afectan al bienestar de la sociedad, como es la fuerte densidad de población de los principales núcleos urbanos, y que en la actualidad ya supera a la gran mayoría de ciudades europeas.
Aunque existen múltiples procedimientos indirectos para contrarrestar el encarecimiento de los precios de la vivienda, tales como la creación de viviendas de protección oficial y el desarrollo de un mercado de alquiler de inmuebles lo suficientemente eficiente como para absorber los desajustes de la demanda en momentos coyunturales, ninguno de éstos puede ofrecer una solución de largo plazo a los desajustes del mercado inmobiliario, quedando, por tanto, la modificación en los sistemas de oferta de suelo como el factor más determinante para compensar el problemático crecimiento de los precios inmobiliarios.
Así, la idea central pasaría por liberalizar todo el suelo posible de los municipios, excluyendo aquellas zonas que fueran destinadas al ocio, cultura y zonas de recreo, e incorporando las necesarias cláusulas de planificación urbanística que garantizaran el mantenimiento de unos adecuados niveles de bienestar social (limitación de alturas, densidad de las nuevas zonas a construir, etcétera).
Julián Pérez y Jorge Rodríguez son director del área de predicción e investigador, respectivamente, del Centro de Predicción Económica (Ceprede).